1、不谋大势者不足以谋一域，不谋全局者不足以谋一时。2019-2021年是房地产价格顶峰，房地产是长周期资产，随着人口减少、居民部门难再加杠杆、前几年限售的房子陆续解禁开卖、科技突破带来的经济突破和居民收入大幅增长仍需要时间，也许在我们这一代有生之年，房地产再难重现之前二十年的辉煌大涨。参考日本，其下跌周期达十几年甚至几十年。

2、面包跌，面粉不可能不跌。很多地方房子已经腰斩，因此土地真实的市场成交价可能下跌得更厉害，因为土地太大宗、流动性差。不少法拍的土地，二拍流拍都卖不出去。现在最大的问题是居民和企业信贷扩张周期结束，流动性枯竭，土地开发看不到财富效应，接盘土地的人变少。负债，是对未来的借贷，之前很多人把未来30年的劳动果实一把拿到现在享用，那么就需要每年劳动慢慢还，不能断，不能停。

3、收益法空置率要仔细调查，要有依据，不宜像之前很多机构笼统取值10%。根据广州某房地产咨询机构出具的研究报告，不少核心城市办公空置率达20%-40%，商铺空置率10%+，住宅空置率20%+，工业和物流房地产空置率也不低。对于非核心城市，办公空置率可统计评估对象周边办公楼一层大堂的入住企业信息牌，住宅空置率可统计周边小区未装修入住房子情况(从外面可观看晒衣服等情况)，其他房地产以此类推。

4、不要相信开发商一手房喊价，基本都是高估。国企买下一手房，瞬间就变二手房，立马跌价，面临卖不出去之风险。询价不可只相信往上截图，要打电话去问，甚至陪同中介或卖家到现场去看可比实例。现在挂牌价与真实成交价可能会差很远，100万挂牌价的住宅，你一上去就砍价10万20万，也能买到。

5、注意大批量车位评估，特别是小县城，县城很多地方能免费停车，县城居民买车位意愿不高，而且县城人口流失严重更加剧了未来悲观前景。除非是买电车的车主，他们要装充电桩，故必须得买固定车位。同时，要注意车位的成交价内涵，很多开发商为了出售车位，推出买车位抵消3年5年物业费等优惠。

6、房地产真实价值多看租售比和年租金收益率(国内外合理区间一般是6%-8%)，因此，收益法要给予更多的关注。

7、现场勘察时，多和滴滴司机、酒店工作人员、超市人员、门卫保安、打牌的大爷大妈聊，更能拿到真实市场情况。

最后，回到评估目的，对于国资购买不动产，广州评估师要谨慎，因为之后国资再出售，不宜低于当初买入价。